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Energetisch sanieren: Wie Hausbesitzer teure Fehlinvestitionen vermeiden
Die Heizsaison beginnt, gesetzliche Vorgaben rund um das Gebäudemodernisierungsgesetz werfen Fragen auf und die Angebote auf dem Markt werden immer unübersichtlicher. Benedikt ten Hoorn, Experte für Energieberatung von unserem Partnerunternehmen dsb (Deutsche Sanierungsberatung GmbH), ordnet ein, wie Eigentümer die energetische Modernisierung ihres Hauses am besten angehen und wo sich ein genauer Blick lohnt.
Das Wichtigste in Kürze
Benedikt, mit Beginn der kalten Jahreszeit steht das Thema Heizen bei vielen Eigentümern wieder ganz oben auf der Agenda. Wie gehst du an ein Gebäude heran, um herauszufinden, welche Lösung technisch und wirtschaftlich zum Haus passt?
Ehrlich gesagt: weder mit dem Bauchgefühl noch mit dem Blick darauf, was der Nachbar gemacht hat. Jedes Haus ist anders. Bei einer seriösen Bestandsaufnahme schauen wir vor allem auf zwei Dinge: den energetischen Zustand des Gebäudes und das Alter der bestehenden Heizanlage. Ob eine Wärmepumpe infrage kommt, ermitteln wir über eine genaue raumweise Berechnung der Heizlast – also der Heizlast, die jeder Raum benötigt. Maßgeblich ist dabei der spezifische Wärmeverlust pro Quadratmeter:
| Spezifischer Wärmeverlust | Einschätzung für die Wärmepumpe |
| Unter 80 W/m² | Ein Umstieg auf die Wärmepumpe ist in der Regel problemlos möglich, auch ohne die Gebäudehülle vorher zu dämmen. |
| 80–100 W/m² | Der Einbau ist technisch meist machbar, Eigentümer müssen jedoch mit spürbar höheren Stromkosten im Betrieb rechnen. Kleine Dämmmaßnahmen können den Verbrauch zusätzlich auf ein angemessenes Maß senken. |
| Über 100 W/m² | In diesem Bereich geht zu viel Heizenergie ungenutzt verloren. Vor einem Heizungstausch sollte unbedingt zuerst die Gebäudehülle saniert werden. |
Genauso wichtig ist das Alter der vorhandenen Anlage. Wer beispielsweise 2018 ein modernes Gas-Brennwertgerät eingebaut hat, für den rechnet sich ein vorzeitiger Tausch rein wirtschaftlich noch nicht. Solche Kessel haben eine technische Lebensdauer von 20 bis 25 Jahren. Hier ist es meist sinnvoller, abzuwarten, bis die Heizung ihr Lebensende erreicht oder ab 2030 die sogenannte Biogastreppe greift. Dann müssen schrittweise mindestens 15 % Biogas beigemischt werden. Läuft die Anlage zuverlässig, bleibt Zeit für eine sorgfältige Planung. Problematisch wird es, wenn die Heizung bereits Schwächen zeigt und Eigentümer im Januar bei Minusgraden überstürzt entscheiden müssen.
Lieber jetzt in Ruhe die Heizlast berechnen lassen und planen als später unter Zeitdruck handeln.
Du hast gerade angesprochen, dass man bei hohem Wärmeverlust zuerst die Gebäudehülle sanieren sollte. Wenn Eigentümer einzelne Gebäudeteile modernisieren wollen: Welche Erfahrungen machst du in der Praxis mit der Reihenfolge der Maßnahmen?
Den größten Aha-Effekt erleben wir fast immer beim Thema Fenstertausch. Viele Hausbesitzer denken ganz intuitiv: „Die Fenster sind 25 Jahre alt, die tauschen wir jetzt als Erstes aus.“
Baut man aber hochmoderne, dreifach verglaste Fenster mit hervorragenden Dämmwerten in einen ungedämmten Altbau aus den 1970er-Jahren ein, kehrt man die bauphysikalischen Verhältnisse ungewollt um: Die neuen Fenster isolieren plötzlich deutlich besser als die kalte Außenwand daneben. Das führt zu einer Taupunktverschiebung. Die Feuchtigkeit aus der Raumluft schlägt sich nicht mehr an der Scheibe nieder, sondern kondensiert direkt an der Wand. Die Folge sind feuchte Wandecken und Schimmel.
Aus bauphysikalischer Sicht muss man daher fast immer erst die Fassade dämmen, bevor solche Hochleistungsfenster sinnvoll sind.
„Die Reihenfolge der Maßnahmen ist entscheidend!“
In der Beratung machen wir das mit einem Balkendiagramm der Heizlast sichtbar. Darin sehen Eigentümer auf einen Blick, über welches Bauteil wie viel Wärme verloren geht und wo eine Dämmung am meisten bewirkt.
Für viele Hausbesitzer sind solche Modernisierungen eine erhebliche Investition, für die staatliche Zuschüsse fest eingeplant sind. Wie ist die aktuelle Lage bei den Förderprogrammen und worauf sollten Eigentümer bei der Zeitplanung achten?
Bei der staatlichen KfW-Heizungsförderung steht eine wichtige Veränderung an: Ab dem 1. Februar 2027 sinkt die Förderung schrittweise. Bei Einfamilienhäusern werden die förderfähigen Kosten von aktuell 28.000 € alle sechs Monate um rund 750 € gekürzt. Auch der Klimageschwindigkeitsbonus für einen zügigen Tausch verringert sich um etwa 4 %.
Entscheidend ist: Für die Konditionen zählt der Tag der Antragstellung. Wer den Antrag vor dem Stichtag einreicht, sichert sich die heutigen Bedingungen.
Was die wenigsten wissen: Nach der Zusage muss die neue Anlage keineswegs sofort eingebaut werden. Ab Erhalt des Zuwendungsbescheids bleiben drei Jahre Zeit für die Umsetzung. Eigentümer können den Förderantrag also jetzt stellen und die Sanierung trotzdem erst in den kommenden Jahren in Ruhe durchführen. Man sollte lediglich berücksichtigen, dass Handwerkerangebote über einen so langen Zeitraum oft teurer werden.
Wichtig ist, den Antragsweg genau einzuhalten:
Drei Jahre Umsetzungsfrist bieten viel Spielraum für langfristige Pläne. Welche Eigentümer kommen denn typischerweise zu euch und mit welchen Zielsetzungen gehen sie die Sanierung an?
Unsere Kunden verteilen sich im Grunde auf zwei Gruppen:
Gerade bei älteren Eigentümern erleben wir oft, dass die Frage, ob sich die Investition für sie persönlich auszahlt, gar nicht an erster Stelle steht. Vielen geht es darum, die Immobilie in einem gepflegten, modernen Zustand an Kinder oder Enkel zu vererben oder zu verschenken. Sie möchten die Nebenkosten dauerhaft senken, das Haus vor steigenden Energiepreisen schützen und den Wert der Immobilie sichern.
Zu einer ehrlichen Beratung gehört aber auch, offen zu sagen: „An dieser Stelle lohnt sich eine teure Investition wirtschaftlich nicht, sparen Sie sich das Geld.“ Auch das ist das Ergebnis einer fundierten Analyse.
Eine Empfehlung, die auch mal vom Einbau einer teuren Anlage abrät, ist auf dem Markt eher selten. Wie grenzt sich eure Beratung bei der dsb von herkömmlichen Verkaufs- oder Handwerkergesprächen ab?
Der entscheidende Punkt ist unsere Unabhängigkeit. Ein Handwerksbetrieb oder ein Verkäufer an der Haustür vertritt natürlich das Portfolio, das er selbst anbietet oder montiert.
Wenn sich herausstellt, dass Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind, begleiten wir die Eigentümer auch über die reine Analyse hinaus. Dabei gelten für uns drei Grundsätze:
Da wir von den Handwerksbetrieben bewusst keinerlei Provisionen annehmen, ist garantiert, dass wir rein im Interesse des Eigentümers handeln und sie vor Fehlinvestitionen schützen.
Du hast vorhin die jüngeren Eigentümer angesprochen, die ein Haus
erwerben. Mit welchen rechtlichen Vorgaben werden Käufer nach dem
Einzug besonders häufig konfrontiert?
Käufer stellen tatsächlich immer wieder erst nach Abschluss des Kaufvertrags überrascht fest, dass der Gesetzgeber bestimmte Pflichten an den Eigentümerwechsel knüpft. Ein klassisches Beispiel ist der obere Gebäudeabschluss: Ist bei einem erworbenen Haus die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum nicht ausreichend gedämmt, verlangt das Gesetz in vielen Fällen, diese Dämmung zeitnah nach dem Kauf nachzurüsten.
Mein Rat an jeden, der aktuell eine Bestandsimmobilie sucht: Lassen Sie das Gebäude möglichst schon vor der Kaufentscheidung energetisch prüfen.
Wer mögliche Sanierungsauflagen und die damit verbundenen Kosten vorab kennt, kann sie sachlich in die Kaufpreisverhandlung einbringen und vermeidet unerwartete Ausgaben nach dem Kauf.
Benedikt, vielen Dank für das Gespräch und die praxisnahen Einblicke!
Sehr gern! Mein Fazit für alle Hausbesitzer:
„Lassen Sie sich von politischen Debatten oder schnellen Versprechen an der Haustür nicht verunsichern. Wer mit einer unabhängigen Bestandsaufnahme startet und die Modernisierung in der richtigen Reihenfolge plant, schützt sich vor Fehlern und spart am Ende das meiste Geld.“
Benedikt ten Hoorn
Experte für Energieberatung (Deutsche Sanierungsberatung GmbH)
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