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Jede 2. Betriebskostenabrechnung fehlerhaft

Berlin – Alle Mieter erhalten einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung für ihre gemietete Wohnung. Die meisten sind zufrieden, wenn unter dem Strich ein Plus rauskommt oder sie nur einen geringen Betrag nachzahlen müssen. Für viele ist die Prüfung lästig, daher wird das Schreiben schnell abgeheftet.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds ist aber rund die Hälfte der Abrechnungen fehlerhaft. Betroffen sind nicht nur Abrechnungen mit hohen Nachzahlungen, sondern auch solche, die scheinbar korrekt sind und über einen langen Zeitraum ähnlich hohe Abrechnungen bescheinigen. Der Mieter zahlt dann dafür.

Die häufigsten Schwachstellen sind laut dem Hamburger Mietverein unzulässige Verwaltungs- oder Reparaturkosten. Meist werden Hausmeisterkosten vollständig in Rechnung gestellt, obwohl laut BGH nicht umlagefähige Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten herausgerechnet werden müssen (AZ: VIII ZR 27/07). Mieter sollten ihre Abrechnung gründlich prüfen – dafür haben sie normalerweise zwei bis drei Wochen Zeit. Prinzipiell können Mängel aber noch bis zu 12 Monate nach Erhalt beanstandet werden. Gleiches gilt für ständig wieder auftretende Fehler. Diese müssen Mieter jedes Jahr aufs Neue reklamieren (AZ: VIII ZR 185/09).

Fristgerecht erhalten?

Als erstes sollte der Mieter prüfen ob ihm die Abrechnung rechtzeitig innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen ist. Bei einem späteren Zugang der Unterlagen muss der Mieter eine etwaige Nachzahlung nicht leisten. Bestehen Zweifel muss der Vermieter nachweisen, dass dem Mieter die Abrechnung fristgerecht zugegangen ist. Entscheidend ist dabei nicht die Abgabe bei der Post sondern die Zustellung der Sendung (AZ: VIII ZR 107/08). Kann er das nicht nachweisen, hat er seine 1-jährige Abrechnungsfrist nicht eingehalten.

Rechenfehler basieren oft auf Kleinigkeiten, geprüft werden sollten also auch die Basisdaten wie Größe der Wohnung und Personenzahl. Es empfiehlt sich die Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Kostenart sowie den Verteilerschlüssel, den Mieteranteil und die Berücksichtigung der Vorauszahlungen zu prüfen und nachzurechnen.

Unzulässig oder nicht? Überprüfung lohnt sich

Nicht alles was in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt ist, darf auch tatsächlich auf den Mieter abgewälzt werden. Dies kommt laut Hamburger Mietverein besonders oft bei Eigentumswohnungen vor. Zulässig und umlagefähig sind Kosten für Kalt-, Warm- und Abwasser, Heizungsbetrieb, Müllabfuhr, Gartenpflege, Aufzug, Hauswart, Straßenreinigung, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Schornsteinreinigung, Allgemeinbeleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantenne beziehungsweise Kabelfernsehen, Einrichtungen wie Waschmaschinen, Wäschetrockner oder Bügelautomaten, laufende öffentliche Lasten des Grundstücks wie Grundsteuer sowie sonstige Betriebskosten (wie Sauna und andere Gemeinschaftseinrichtungen).

Unzulässig sind dagegen Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturkosten, Kreditzinsen, Portokosten, Aufwendungen für die Wartung etwa der Türschließanlage oder der Klingel, aber auch die Zinsabschlagsteuer auf Instandhaltungsrücklagen. Gleiches gilt für Rechtschutz, Hausrat- und Mietausfallversicherung, Reparaturkostenversicherung, Umweltschadenversicherung, Fassadenreinigung, Druck- und Dichtigkeitsprüfung der allgemeinen Gasleitung sowie einmalige Kosten zur Beseitigung eines konkreten Ungezieferbefalls. Auch die Erstellung der Betriebskostenabrechnung darf nicht berechnet werden.

geschrieben am: 16.01.2011